售楼人眼中的城南楼市

城南楼市宏观何以不旺？城南楼市发展有何良策？城南楼市何时复苏？近日，笔者带着以上疑问，采访了城南的售楼人。城南楼市宏观何以不旺？城南楼市发展有何良策？城南楼市何时复苏？近日，笔者带着以上疑问，采访了城南的售楼人。

“听说城南的房子不好卖，什么原因呢？”

笔者在抽样采访六家城南发展商的售楼处时，都出乎意料地得出了一个惊人相似的回答：“没有啊，卖得挺好的！”

“我们这儿没问题，销量相当高的，4栋楼房，两个多月就卖完了！”××小区的售楼先生非常兴奋地告诉笔者说。

由此看出，目前社会上的一些关于城南楼市不好卖的流传和媒体报道是有悖于事实的。现实可能是更接近于这样的一种评价，即微观“挺好”，宏观不旺。为什么这样说呢？在采访中，一位不愿透露姓名的售楼先生一语道破天机，告诉笔者城南楼市之所以好卖的原因是“主要守着一个比较繁华的地方”，但这些地方在城南又是有限的，所以决定了宏观上的不旺，也就同时成为了另一种并存不悖的现实。

“一般来讲，城北旅游景点比较多”，××家园的售楼先生说，“名胜古迹比较多，相对来讲，往城北走动的机会比较多，城南现在少一点，这样，往这边来的机会少，所以，感觉……人都是这样，老去一个地方，就希望往那边，不经常去的地方，就觉得很远，就是这个道理。就是说，你经常走这条路，熟了，就觉得挺近的，如果不经常走这条路，同样是15分钟，感觉就挺漫长了。”

××小区售楼处的刘小姐也有类似的见解，她说：“主要看你现在家住哪儿，如果南边住惯了，忽然跑北边，那你可能觉得挺远的，不习惯。”

城南三环以南的物业，据笔者统计，大部分分布在三环沿线和京开路沿线，四环沿线及以南已极少分布。但城北物业分布则不同，已从五环往北延伸至八达岭附近。孰近孰远，已足可见感觉是不讲道理的了。

“所谓风水，我认为关键是市里的人的观念比较陈旧”，××家园的售楼先生毫不隐饰地批评说，“从某种角度上，挺‘小气’的，老感觉这边路‘厚’。”这位先生接着说，“观念上要是根深蒂固了，好些条件优惠了，他也不愿意来——观念这东西不是一朝一夕就能转变过来的”。

××园的卫小姐对此陈旧的观念也是深恶痛绝，她说：“如果说：上风上水’的话，那么，河北省啊，南边那些就更是‘下风下水’了，就没法住了。报纸上有的宣传这种东西，我觉得有点不切合实际，也没有太大的必要！报纸应多介绍城南的一些小区，有些小区也是档次比较高的，因为老百姓都相信报纸。”

她还指出目前楼市消费者存在“首选北面的，或者西边东边的，末选南边的”的观念误区，希望能得到改观。

对于城南楼市宏观不旺，××家园的售楼先生分析说：“头几年刚开始搞时，一对比北城条件——因为好些开发商不是北京户口，比如像一些南方的、深圳的这一带的——他们开发商看上北京这块，来北京投资，那么，他们所选的一些位置，所确定的位置都在北城，所以说，他们搞投资或者搞什么也好，它都是一个集中效应，都去那儿了，一扎堆互相炒作，就起来了。”

但这位售楼先生最后还是充满信心地表示：“城南将来也一样有这个前景，因为你毕竟在一个地方开发完了，开发潜力就不大了。”

与其他物业相同，城南物业在依赖交通线上尤为突出，可以说，完全分布于交通主干线的沿线地带。据统计，三环以南物业，沿三环的占44．44％，沿京开路的占40．74％，沿四环的占7．4％，沿五环的占7．4％。可见，交通线的开通、修建与规划直接影响到发展商物业的选址与开发。

笔者在采访中发现，城南的售楼人谈的更少的也是路。他们虽然不回避现实，但更多的还是寄希望于未来。“交通，城南现在正在发展，公路像京开公路，现在都在修，高速公路也在修。”××家园的售楼先生客观地评价城南的交通状况。

××园售楼处的卫小姐则表示既忧虑又充满希望，她说：“交通是一个问题，将来五环路修好了的话……还有四环路现在还没有动工。”

城南交通，除了上述提到的外，政府还将计划开通地铁5号线（雍和宫——朱家庄），这些必将为城南楼市的复苏带来新的发展机遇。

交通只是城南人希望得以改变的大环境之一，在采访中，笔者还了解到一些其它想法。

“大环境起来了，就没问题了。”××小区的刘小姐很肯定地说，“南城现在的环境是差一些，但小区内部环境比较好，就是周边的环境差一些，这就看发展了，路修好了，带动周边的经济起来，环境很快就会好起来。南边为砂质土，加上绿化好起来，将来要上大型项目，大型高尔夫球场、赛车场，也会带动绿化等环境好起来。”

××园的卫小姐亦持类似的观点，她说：“城南没有什么大的项目，现在大的项目都在别的方向发展，代表城南整体素质的一些大的项目、单位、集团能在这边立足的话，整体环境就上来了。只要起来一部分，就能带动一大片！”

城南楼宇广告，据笔者抽样调查，在报纸广告中只占到5．56％，而且其物业的分布均在三环以内。

面对城南楼宇广告少的现象，××家园的售楼先生解释说：“从直观角度上，广告宣传品是一个侧面。并不是说，你打出来广告，尤其像买这样大东西的，他就能够接受，根深蒂固以后就不好弄。关键需要加大开发力度，有一部分人过来以后，他感觉到，设身处地接触到了，体会到了，他这么把信息反馈到市区里，在以后人们感觉不错的情况下，他才会来买。”

这位先生还深信不疑：“二三年内，房子就好卖了，因为随着投入加大，影响就大了。比如一家开发商卖给10个市里人，他这10个人要有一个信息反馈，那么10家开发商或者100家开发商，这些开发商都有一个反馈的信息，这个时候影响就出来了，比做广告什么的要深刻！”

“在城南买房的，基本上都是城南工作的人，”××小区的刘小姐解释了不做广告的另一个原因，“感觉住得好，才会过来。广告宣传只起一小部分的作用。”

尽管城南楼市目前还受一些交通等其它方面的约束，但××家园的售楼先生对城南楼市的前景还是抱以十分乐观的态度，他说：“南边比北面发展的空间要大，因为南面没有什么特殊的地理环境，地理环境都比较稳，相对来说，发展潜力不错。”